各镇人民政府，各街道办事处，开发区管委会，无锡职教园管委会，区各办局，区直各单位：

　　现将《关于进一步加强惠山区工业用地供应管理的实施意见》印发给你们，请认真贯彻执行。

无锡市惠山区人民政府

2018年11月6日

关于进一步加强惠山区工业用地

供应管理的实施意见

　　为把有限的土地资源优化配置好，不断提高土地集约利用水平，促进我区工业项目用地整体效益提升，根据《市政府办公室关于进一步加强市区工业用地供应管理的实施意见》（锡政办发〔2018〕62号），结合我区实际，就进一步加强我区工业用地供应管理提出如下实施意见。

　　一、进一步完善新增工业用地准入相关制度

　　（一）建立工业项目评审决策机制。自本意见实施之日起，我区所有新增工业项目在供地前必须提交区土地储备与出让管理委员会土地出让专题会议（以下简称“专题会议”）进行讨论，研究确定供地的初步方案，包括工业用地供应方式、起始地价、供应期限和先期租赁期满转为出让（租赁）土地时必须达到的亩均税收水平等产出条件、签订产出监管协议的责任主体及产出监管协议的主要内容等。“专题会议”原则上每两个月召开一次，紧急或特殊事项需要专题会议即时研究决定的，可临时加开。

　　（二）进一步提高工业项目用地准入门槛，设立以亩均税收为核心的准入控制指标。自本意见实施之日起，我区所有新增工业项目亩均税收原则上在企业投产三年后不低于30万元（惠山经济开发区原则上不低于40万元），拆迁安置、存量改办的工业项目原则上不低于控制指标的60%。低于该控制指标确需供地的，需经区土地储备与出让管理委员会讨论同意。

　　（三）实行土地出让（租赁）合同与产出监管协议并举的“双合同”管理制度。新增工业项目挂牌成交后，土地竞得人在与国土部门签订土地出让（租赁）合同前，必须与属地政府（街道）签订《惠山区工业用地产出监管协议》（以下简称《监管协议》），《监管协议》重点明确用地期限内的亩均税收、亩均销售收入、开发投资强度等指标，以及用地单位未达到产出要求收回土地或继续签订租赁合同的条件。《监管协议》签订一式三份，属地政府（街道）、土地受让（承租）人及区发改局各执一份。《监管协议》对号土地出让（租赁）合同一并生效执行，土地出让（租赁）合同和产出监管协议二者之一提前终止的，则相应的合同或监管协议也自动终止。

　　（四）完善工业用地挂牌制度。自本意见实施之日起，我区所有新增工业项目在土地挂牌前，须将项目应满足的行业类别和各项准入控制指标设置为土地出让条件，并将《监管协议》列入出让文件一并公告。

　　二、实行差别化的工业用地供地制度

　　（一）严格执行国家及地方产业管理规定，禁止向列入惠山区产业发展负面清单、环境准入负面清单的项目供地。对用地规模小于2公顷的项目，原则上不再单独供地（列入全区战略性新兴产业规划的项目除外），确需供地的，需经“专题会议”讨论同意。

　　（二）优先保障重大产业项目用地。对列入市级及以上重大产业项目目录的先进制造业、战略性新兴产业等对我区产业转型升级有明显带动提升作用的项目，在配给土地资源时予以优先保障，并对总投资不低于10亿元、一次性投资不低于2亿元（其中投资方自有资金至少需占项目固定资产总投资的30%）、亩均投入不低于450万元、亩均销售不低于500万元、亩均税收超过40万元的，经“专题会议”讨论同意，可按我区工业用地出让最低价标准供地。

　　（三）统筹规划、合理布局，稳步推进标准厂房建设，满足不符合单独供地条件项目的用地需求。一是政府主导，有序建设普通标准厂房，引导投资不高但企业经营良好、前景向上且对地方有较好税收贡献的中小企业或拆迁安置企业租赁标准厂房。二是鼓励政府、园区通过改造低效用地、使用存量建设用地或零星土地积极建设符合建筑节能要求的高标准厂房，引导规模较小、企业初创、资本不足、生产轻型、工艺常规、短期过渡的中小微企业集约用地。高标准厂房容积率一般应达到1.6以上，建筑密度不低于35%，厂房层级须达到四层及以上，符合安全生产和环境保护要求。对出让用于建设高标准厂房的土地，在确定出让底价时可按省、市相关规定，以不低于我区工业用地出让最低价标准的70%执行。标准厂房建设期间，开发者不得转让国有建设用地使用权，建成后经“专题会议”讨论同意，可允许对房产、国有建设用地使用权分割转让，但不得改变功能和土地用途。

　　（四）支持外商投资项目用地。外商投资企业与内资企业同等适用相关用地政策。继续对集约用地的鼓励类外商投资工业项目优先供应土地，在确定土地出让底价时可按不低于我区工业用地出让最低价标准的70%执行。

　　（五）实施一般工业项目先期租赁的供应方式。除市级以上重大项目、注册资金人民币6千万元以上项目注册资金美元1千万以上（或等额外币）外资项目、政府投资的标准厂房（含高标准厂房）以及电厂、燃气、给排水、垃圾焚烧、污水处理等为社会公共事业服务的特殊类型工业项目外，其余新增工业项目一律实施先期租赁的供应方式。先租后让、短期租赁转长期租赁等方式供应土地时，依法采取招标、拍卖、挂牌等公开交易方式。采取先租后让、短期租赁转长期租赁等方式供应土地的，先期租赁土地年期一般不超过5年。采取先租后让方式供应土地的，出让年期原则上按20年设定；亩均税收等产出指标超过控制指标50%以上的，出让年期可以按照企业意愿延长到30年；超过控制指标100%以上的，可以延长到40年；超过控制指标200%以上的，可以延长到50年。先租后让、短期租赁转长期租赁等方式供应土地的租金（地价）以区政府制订的我区工业用地最高年限出让基准价格（即40万元/亩）为基础，先期租赁每年租金按不低于最高年期出让地价的2%确定（即0.8万元/亩），先期租赁5年租金签订租赁合同时一次性支付，20年、30年、40年期土地出让（租赁）价格按不低于最高年限地价0.4、0.6、0.8系数确定（即16万元/亩、24万元/亩、32万元/亩）。协议出让价格为出租时点设定的出让年期土地出让金总额扣除已缴纳租金后的差价。

　　三、进一步完善新增工业用地供后监管体系

　　（一）建立健全工业用地竣工投产复核验收制度。项目属地政府（街道）应会同区有关部门，对工业项目的建设和投产情况进行验收。一是对工业项目建设竣工的验收，项目建设竣工时，由惠山规划分局负责对项目容积率、建筑密度、绿化率、行政办公及生活设施比例等规划指标进行验收，由惠山国土分局负责对项目开竣工履约情况进行验收。二是对工业项目投产情况的验收，项目在建设竣工后的三个月内，由区发改局负责对固定资产投入等投资落实情况和项目投资行业、投入内容进行验收。区各相关部门对项目各验收事项进行审查评定后，提出验收意见，对复核验收不合格的，应要求用地单位限期整改，整改后仍然验收不合格的，追究其违约责任。

　　（二）建立健全工业用地产出效益考核制度。新增工业项目应在《监管协议》约定的项目达产日期之后一个月内，向属地政府（街道）申请达产认定，并配合区发改局开展达产认定工作，在土地出让（租赁）合同约定使用期限届满一年前，需继续使用土地的，应申请到期评估考核。经考核评估达标的，办理租赁土地转相应年期出让或长期租赁续期手续。经考核评估不达标的，亩均税收、亩均销售收入等达产指标低于《监管协议》约定的最低标准的，可以按照实际差额部分占约定最低标准的比例，要求用地单位支付相当于同比例土地出让价款的违约金，并给予用地单位2年的整改期限，按原租金标准办理续租手续。先期租赁土地经整改后考核仍然达不到约定条件的，可按照合同约定收回土地使用权，地上建（构）筑物经评估后有偿收回；也可续签5年期的租赁合同，租金标准按照签订租赁合同时点评估讨论确定地价的2倍约定；或由用地单位按照《监管协议》约定的亩均税收水平补足差额后签订5年期的租赁合同，租金标准按照签订租赁合同时点评估讨论确定的地价约定。出让土地经整改后考核仍然达不到约定条件的，可由用地单位按照《监管协议》约定的亩均税收水平补足差额。既有工业项目土地出让（租赁）期满，用地单位申请延续出让（租赁）的，按照亩均税收不低于20万元等产出条件，由属地政府（街道）对用地单位进行考核评估。考核评估达标的办理续期手续，出让（租赁）年期原则上按20年设定；考核评估不达标的，可以协商收回土地使用权，也可签订5年期的租赁合同，租金标准按照不低于签订租赁合同时点评估讨论确定地价的2倍约定。

　　（三）加强对新增工业用地转让、转租和抵押的监管。标准厂房类工业用地分割转让转租、分割抵押不得突破最小规划单元。其他新增工业用地原则上必须整体持有、整体抵押，不得分割转让转租和分割抵押，确需整体转让转租的必须符合城乡规划并经区政府批准，如涉及到享受优惠地价取得土地的，政府有权要求用地单位在补足土地优惠价款后方可办理相关手续。转让转租时，新的用地单位的投入水平和产出效益不得低于原要求，并应与属地政府（街道）签订新的《监管协议》，属地政府（街道）应按照新的《监管协议》进行后续监管。先期租赁的工业用地，自土地使用权租赁合同签订之日起5年内不得转让、转租、抵押；达产考核不达标的工业项目，在整改的2年内，土地使用权不得转让、转租、抵押。

　　四、落实节约集约用地共同责任

　　工业用地供应管理的相关政策调整是关系我区经济结构调整、产业转型升级的重要举措，在推行落实的过程中还需要建立健全一系列具体、可操作的配套制度，区各职能部门以及各乡镇（街道）应根据各自职责共同参与制定对工业用地的各项管理要素、指标要求、监管考核和违约处置等具体管理办法和实施细则，建立共同责任机制，切实形成推进我区工业用地集约利用水平提升的整体合力。

　　本意见自2018年8月1日起施行。